EXPERT EN RADICALISATION et DERIVES
Articles les plus vus
Catégories
Partenaire
Visites

Placements: comment tirer profit de la crise ?

 Entre crise sanitaire et crise économique, confinement et couvre-feu, les Français ont privilégié l’épargne.

Mais des opportunités sont à saisir. Où placer son argent? Le Figaro Magazine vous livre ses conseils.

Les investisseurs prennent conscience du potentiel des valeurs responsables. ADOBESTOCK

Faut-il encore acheter de l’or?

C’est la valeur refuge par excellence, et, avec l’envolée des cours de la Bourse ces derniers mois, elle retrouve de l’attrait. Le cours est descendu sous les 1800 dollars l’once, son plus bas niveau depuis l’été. Il avait dépassé les 2000 dollars. «On observe une légère contraction depuis quelques semaines. Ce peut être une bonne porte d’entrée pour qui veut investir», souligne Laurent Schwartz, directeur du Comptoir national de l’or. Le précieux métal jaune est paré de nombreuses vertus. C’est un produit de diversification, décorrélé des autres classes d’actifs.«Quand la Bourse monte, il baisse», synthétise Jean-François Faure, fondateur d’AuCoffre.com. C’est aussi un actif tangible, on peut le toucher, en ce sens il rassure. Il ne peut pas faire défaut, à l’inverse d’une banque. Il ne génère pas de rendement, mais, dans un contexte de taux bas, ce défaut n’a guère d’incidence. Il est de bon ton d’avoir toujours un peu d’or -de 5 à 8%- dans son portefeuille. Et surtout d’en acheter petit à petit pour lisser les hausses comme les baisses. J. C.

Les fonds en euros valent-ils encore la peine?

Dépassés, les fonds en euros? Après avoir fait les beaux jours des épargnants ces trente dernières années, leur intérêt est de plus en plus discuté. Sans surprise, leur rendement a de nouveau chuté l’an dernier, avec un gain moyen de 1,2% (contre 1,5% en 2019), soit 1% une fois déduits les prélèvements sociaux. Rien de bien réjouissant. Mais les fonds en euros méritent plus qu’un détour, pour trois raisons. D’abord, et même si les assureurs font le maximum pour dissuader les épargnants d’y investir, quelques francs-tireurs continuent à proposer des rendements attractifs, sans contrainte. C’est le cas de la mutuelle Garance, dont le fonds en euros a rapporté 2,75% l’an dernier, et 3% en 2019.

Par ailleurs, les fonds en euros commencent à être boudés par les épargnants. Les assureurs n’ont donc plus besoin d’investir dans de nouvelles obligations, leur composante majoritaire, à la rentabilité anémique. La casse reste donc limitée. Et on a beau chercher, c’est la troisième raison, ces supports restent les plus rentables des placements sans risque, à comparer au Livret A (0,5% net). «Les fonds en euros sont une chance, un trésor public», assure Gérard Bekerman, président de l’Afer, l’association forte de ses 756.000 adhérents. Mais il ne faut pas se bercer d’illusions: les fonds en euros ne retrouveront jamais leurs niveaux d’antan. Celui du contrat Afer a ainsi rapporté 1,7% l’an dernier, alors que son rendement était de 3,52% en 2010, 6,14% en 2000 et 9,22% en 1990. Une autre époque. A. F.

Quels secteurs privilégier en Bourse?

Malgré les turbulences sur les marchés boursiers, qui pourraient se poursuivre au cours du premier trimestre 2021, certains choix d’investissement pourraient se révéler payants cette année. D’après les dernières prévisions de l’OCDE, la perspective d’une issue prochaine à cette crise, avec le démarrage des campagnes massives de vaccination, devrait conduire à un rebond de 4,25 % de la croissance économique mondiale cette année (après la chute de 4,2 % enregistrée l’an dernier). Voici quelques pistes à privilégier.

Dans un premier temps, favorisez les actions européennes, délaissées l’an dernier au profit des marchés européens. Leur capacité de rebond est d’autant plus forte que de nombreuses sociétés, cotées sur les marchés européens, pourraient bénéficier pleinement d’une reprise économique. Les banques ou les valeurs industrielles sont notamment à surveiller de près. Mais d’autres secteurs pourraient également tirer leur épingle du jeu, à l’image des sociétés présentes dans le domaine de la santé, sur des activités telles que les tests de dépistage, le développement des vaccins, les soins médicaux à distance ou encore la télémédecine.

Les sociétés présentes dans le domaine de la santé (tests de dépistages, vaccins, télémédecine) pourraient tirer leur épingle du jeu, lors de la reprise économique. ADOBESTOCK

Autres valeurs à suivre: les fonds d’infrastructures qui détiennent uniquement des actions d’entreprises cotées en Bourse dont l’activité repose pour l’essentiel sur des contrats de concessions accordés par les pouvoirs publics: eau, gaz, autoroutes, aéroports, réseaux de télécoms… Ces titres ont l’avantage d’offrir à leurs actionnaires des revenus récurrents, grâce à leur modèle économique, ce qui réduit leur sensibilité aux éventuelles corrections boursières tout en versant de substantiels dividendes à leurs actionnaires.

Ne négligez pas non plus l’immobilier à travers les foncières cotées. Largement investies dans l’immobilier de commerce ou de bureau, elles ont plongé en Bourse en 2020 du fait de la crise sanitaire. Dès lors, ce pourrait être les premières à rebondir lorsque l’horizon économique sera plus dégagé. F. D.-B.

Quels sont les fonds qui garantissent mon capital?

La différence est subtile mais instructive. La majorité des fonds en euros des contrats d’assurance-vie aujourd’hui ouverts à la souscription garantissent les sommes investies «brut» de frais de gestion, et non plus «net». Le capital est donc bel et bien protégé, mais pas les sommes prélevées en guise de frais. Même ces fonds plébiscités par les épargnants frileux peuvent ainsi voir leur valeur s’effriter de 0,50 à 0,80% au bout d’un an! D’autres fonds mettent aussi en avant la sécurité du capital, mais ont davantage de potentiel. C’est le cas des fonds Eurocroissance, imaginés en 2014 comme le futur des fonds en euros et aujourd’hui proposés par 2 assureurs sur 3. Comme ces derniers, ils assurent une protection du capital, souvent comprise entre 80 et 100% (au client de choisir), à condition de conserver le fonds un certain nombre d’années.

Quant aux fonds structurés, largement mis en avant ces dernières années, ils parlent de garantie du capital (hors frais), tout en versant un gain connu à l’avance (de 5 à 8%, en général). Le tout, à une importante nuance près: dans le cas où l’indice auquel le fonds fait référence baisse de plus de 30 ou 40% (ce seuil varie selon les fonds), l’investisseur supporte l’intégralité de la baisse. La sécurité absolue n’existe plus! A. F.

Le Bitcoin, une si bonne affaire?

L’envolée du bitcoin a de quoi faire tourner les têtes. La valeur de la star des cryptomonnaies a été multipliée par près de 5 en un an, volant de record en record pour naviguer autour des 50.000 dollars. À ce niveau de prix, faut-il encore investir? Pas moins de 14% des Français y songent, selon un sondage réalisé par le site Cointribune mi-février. Pour autant, le bitcoin reste un actif volatil, capable de violentes corrections. En 2018, le marché s’était effondré en quelques mois, une fois atteints les 20.000 dollars. Nous sommes aujourd’hui bien au-delà. «Faire un coup sur un mois est extrêmement risqué», rappelle Romain Saguy, directeur marketing de Coinhouse.

Le bitcoin reste un actif volatil, capable de violentes corrections. ADOBESTOCK

Le bitcoin est un placement à long terme. «Comme en Bourse, il faut investir un peu, régulièrement et sur le long terme pour profiter aussi des baisses», estime-t-il. Depuis l’année dernière, la hausse de la plus connue des cryptomonnaies est soutenue par les achats des investisseurs institutionnels (fonds de pension, banques…). Du fait de la rareté du bitcoin, limité à 21 millions de tokens (jetons), ces acteurs y voient une parade à la dévaluation continue des monnaies traditionnelles. «Les raisons qui ont poussé le bitcoin à ces niveaux sont toujours valables», juge Romain Saguy. Le bitcoin est un placement de diversification, il ne doit concerner qu’une part mineure d’un patrimoine. Et il ne faut placer que ce que l’on est prêt à perdre, comme le rappelle régulièrement l’Autorité des marchés financiers (AMF). J. C.

Comment soutenir les PME françaises?

Tout argent injecté au capital de PME les aide à se développer. Pour épauler les épargnants dans cette tâche, le gouvernement a créé, en septembre dernier, un label baptisé Relance, déjà décroché par 133 fonds d’investissement. «Son objectif est de mettre un coup de projecteur sur les fonds qui financent les entreprises françaises, notamment celles de taille moyenne, pour qu’elles puissent innover, se développer et créer des emplois», explique Laure Delahousse, directrice générale adjointe de l’Association française de la gestion financière (AFG).

Parmi les détenteurs du label figurent des fonds investis en actions de sociétés cotées en Bourse, d’autres privilégiant les entreprises non cotées. Cette seconde option est sans doute la plus efficace, le métier du capital-investissement consistant précisément à apporter des fonds aux PME ; 7,7 milliards d’euros ont ainsi été investis dans 1050 entreprises (dont 75% de françaises) au premier semestre 2020, selon France Invest. Les particuliers peuvent y investir au travers de fonds communs de placement à risque (FCPR), parfois disponibles en assurance-vie ou de fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI), donnant lieu à une réduction d’impôt sur le revenu. Encore plus accessibles, les plates-formes internet de financement participatif ont permis l’an dernier à 522 projets d’obtenir auprès de particuliers 57 millions d’euros en capital, selon le baromètre 2020 de Financement Participatif France. A. F.

Investir responsable, est-ce rentable?

Il aura fallu attendre la crise sanitaire pour que la notion d’investissement socialement responsable (ISR) apparaisse en pleine lumière. Les sociétés qui s’engagent sur ces grands principes sont en quête de profits, bien entendu, mais elles s’efforcent aussi de répondre aux enjeux de demain, en limitant leur impact sur l’environnement, en favorisant de meilleures pratiques sociales (bien-être des salariés, formation professionnelle…), avec une gouvernance adaptée (dirigeants de qualité, contre-pouvoirs efficaces…). Ces critères non financiers sont de plus en plus pris en considération par les investisseurs, car ils sont synonymes de pérennité de l’entreprise et de moindre prise de risque financier. Et cela paie.

Sur l’année 2020, le MSCI World, l’indice représentatif des actions de l’ensemble des pays développés, a grimpé de 4,64%, quand son homologue concentré sur les valeurs responsables (le MSCI World SRI) a progressé quasiment deux fois plus (+ 8,3%). Dans le détail, elles ont non seulement moins perdu pendant le krach éclair de février et mars 2020, mais ont aussi mieux rebondi lors de la reprise qui a suivi. Les investisseurs prennent conscience du potentiel des valeurs responsables. Selon l’Observatoire Quantalys de la gestion ETF, ces fonds qui répliquent l’évolution des indices boursiers, seuls 11% des 1500 ETF disponibles en Europe suivent des indices ISR. Mais ils ont capté plus de la moitié de la collecte de l’année 2020. A. F.

Quelles assurances pour protéger sa famille?

Faire en sorte que sa famille conserve son niveau de vie en cas de disparition (ou d’invalidité importante) de l’assuré, en lui permettant de toucher des capitaux hors impôts et droits de succession. Voici la promesse des temporaires décès, ces assurances de plus en plus fréquemment mises en avant au guichet des banques en cette période de prise de conscience de la fragilité de la vie. En prime, son coût n’a rien d’exorbitant. Comptez 15 € par mois, en moyenne, pour garantir à ses proches 100.000 € de capital pour un souscripteur âgé de 40 ans (environ 65 € par mois à 60 ans). Tentant. Mais attention, car ces contrats sont «à fonds perdu»: si le risque (le décès) ne se réalise pas durant la période garantie (un an, renouvelable tacitement), vous aurez cotisé pour rien.

Des assurances temporaires décès permettent à la famille de l’assuré de toucher des capitaux hors impôts et droits de succession. ADOBESTOCK

Souscrire à une garantie accidents de la vie peut aussi être judicieux. C’est la seule assurance qui permet d’être couvert en cas de blessure, d’invalidité voire de décès d’un assuré responsable de son propre accident (chute d’une échelle, par exemple). Et ainsi d’assurer un minimum de ressources à ses proches. Notez cependant que beaucoup de foyers sont déjà bien protégés, comme les conjoints de retraités (grâce à la pension de réversion), les salariés du privé (par leur prévoyance d’entreprise, qui verse l’équivalent d’un à quatre ans de salaire au conjoint survivant) ou les emprunteurs immobiliers (le crédit est en tout ou partie soldé en cas de décès de l’un des emprunteurs). A. F.

Comment augmenter sa capacité d’achat immobilier?

 
Comment augmenter sa capacité d’achat immobilier ?

Les forêts sont-elles un placement d’avenir?

Si la Bourse vous fait peur, et si vous êtes inquiet pour l’avenir de l’immobilier, le retour à la terre est sans doute fait pour vous. Et plus précisément la forêt. Saviez-vous, à cet égard, que 75% de la forêt française est privée? Raison pour laquelle il est facile d’acheter quelques hectares de feuillus ou de résineux. Selon la dernière étude des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) et de la Société forestière de la Caisse des dépôts (SFCDC), le tarif moyen d’un hectare de bois en France est de 4120 €, avec un prix oscillant entre 4000 et 15.000 €. Ce qui rend cet investissement abordable.

La transmission d’une forêt bénéficie d’une exonération de droits sur 75% de sa valeur. ADOBESTOCK

Vous pourrez en espérer un rendement compris entre 1 et 3%, qui va dépendre du volume, de la densité et de la qualité du bois. Un mètre cube de chêne se vend, par exemple, dix fois plus cher qu’un mètre cube de peuplier. Et si votre forêt est proche d’une grande agglomération ou dans une zone recherchée, comme la Sologne ou les Ardennes, vous pourrez améliorer votre rendement en encaissant des droits de chasse ou de pêche. Si l’achat en direct vous rebute, vous pouvez investir dans des structures comme les groupements fonciers forestiers (GFF), dont l’objet est d’acheter des parcelles pour le compte de leurs investisseurs, de les gérer et d’en redistribuer les revenus.

Dans tous les cas, vous pourrez même bénéficier d’avantages fiscaux et successoraux (abattement de 75% sur sa valeur pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière, ainsi que sur les droits de donation et de succession). F. D.-B.

L’art peut-il être rentable?

Des montres de marque aux voitures anciennes, en passant par les timbres et les peintures, les Français sont les champions de la collection, avec plus de 8 millions d’amateurs d’objets ou d’art, selon une enquête réalisée en 2020 par le site eBay.fr. Et pas besoin de se ruiner pour investir dans ce secteur: 85% des œuvres échangées valent moins de 10.000 €. Les photos et les lithographies sont, par exemple, accessibles pour moins de 500 €. Diversifier son patrimoine en investissant dans des actifs décorrélés des marchés financiers est un bon réflexe. Mais les placements atypiques doivent être réalisés avec une grande vigilance puisqu’ils sont peu liquides et très risqués, comme le rappelle régulièrement l’Autorité des marchés financiers. «Le marché de l’art repose sur la découverte et la redécouverte d’artistes dont la cote ne cesse d’évoluer avec le temps », explique Fabien Bouglé, consultant en gestion de patrimoine artistique chez Saint Eloy Art Wealth Management. Vous pouvez miser sur ceux auxquels vous croyez. Mais vous devez surtout vous faire plaisir et privilégier une œuvre qui vous plaît. F. D.-B.

L’art peut être un excellent placement et pas forcément onéreux. ADOBESTOCK

Gestion de patrimoine: à quel professionnel se fier?

Avoir en face de soi un interlocuteur compétent, à l’écoute et qui ne proposera que la crème de la crème des placements, les plus adaptés à la problématique de chacun de ses clients: voici ce que l’on est en droit d’espérer de son conseiller en gestion de patrimoine. Ne doutons pas de la compétence et de l’honnêteté de la grande majorité d’entre eux. Mais les dés sont pipés. En cause, leur mode de rémunération. Très rares sont ceux à facturer des honoraires, même s’ils peuvent alors se prévaloir de la qualité de conseiller «indépendant». La plupart sont rétribués, eux ou leur employeur, par le biais de discrètes commissions versées par les sociétés de gestion de fonds dans lesquelles l’épargne des clients est investie et par l’assureur d’un contrat d’assurance-vie souscrit par son intermédiaire.

Le conseiller perçoit ainsi, chaque année, de 0,3 à 1,5% de l’encours des contrats d’assurance-vie de chacun de ses clients, sans oublier les frais sur versements de tout placement (jusqu’à 5%) qui lui sont quasi intégralement reversés. Les conseillers en immobilier sont également concernés, percevant de 5 à 10% du prix de vente d’un logement en loi Pinel, et de 4 à 7% de la souscription d’une part de société civile de placement immobilier (SCPI), selon les grilles de rémunération fixées par chaque promoteur. Le produit recommandé est-il le meilleur ou le plus rémunérateur pour le conseiller? Voilà l’éternelle suspicion pesant sur ces professionnels. A. F.

Est-il encore temps d’investir dans les SCPI?

La pierre papier affiche une forme étonnante. Car, malgré le contexte, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont distribué près de 4,18% de revenus aux épargnants, selon l’Association des sociétés de placement immobilier (Aspim). Peu de placements ont fait mieux en 2020. «On voit que, malgré la crise, les revenus sont toujours là», souligne Paul Bourdois, à la tête de la plate-forme internet France SCPI. Néanmoins, les SCPI, qui gèrent un patrimoine immobilier pour le compte de leurs épargnants, ne sont pas non plus sorties indemnes de la crise.

«Toutes ces sociétés n’offrent pas les mêmes résultats», rappelle Jonathan Dhiver, fondateur de Meilleurescpi.com. Les SCPI «murs de magasins» ou «hôtellerie» ont particulièrement souffert. La crise a aussi pesé sur la collecte. Les épargnants ont placé 6,03 milliards d’euros dans la pierre papier en 2020 (-30%). Cependant, la collecte repart en ce début d’année. «On voit qu’il y a une forte demande. Les clients qui n’ont pas investi en 2020 en attendant de voir ce qui allait se passer le font aujourd’hui», indique Paul Bourdois. L’immobilier conserve son statut de valeur refuge. Et les épargnants ne s’y trompent pas. Ils privilégient aujourd’hui les SCPI qui résistent le mieux. Celles investies dans le secteur de la santé et, avec le boom du e-commerce, dans la logistique. J. C.

Comment gagner 20% par an en investissant Outre-mer?

Placer son argent au soleil peut aussi rapporter gros. C’est le cas de l’avantage fiscal Girardin industriel. Ce dispositif, qui aide les entreprises ultramarines à acheter du matériel productif – machines-outils, véhicules utilitaires… -, offre aux contribuables de généreuses économies d’impôts, de 110 à 120% du montant investi sur un an. Au bout d’un an, l’investisseur perçoit donc plus que sa mise initiale. Pourquoi un tel avantage? À cause de la distance, les entreprises installées outre-mer payent leur matériel 20 à 30% plus cher. «Ce mécanisme vise à compenser ces dépenses supplémentaires, afin que ces sociétés ne soient pas pénalisées par leur éloignement», explique Jérôme Devaud, directeur général délégué d’Inter Invest, spécialiste du Girardin.

L’avantage fiscal Girardin industriel qui vise à financer du matériel industriel -machines-outils, véhicules utilitaires…- pour les entreprises ultramarines offre un avantage fiscal de 110 à 120% sur un an. ADOBESTOCK

La réussite de l’opération dépend principalement de la qualité de l’opérateur et de sa présence sur le terrain. En effet, le risque ne dépend pas de la qualité du matériel acheté mais de la bonne utilisation des fonds. Le matériel doit être loué au moins cinq ans, pour ne pas risquer une requalification. Et le fisc veille au grain. Pour souscrire, mieux vaut éviter le rush de décembre pour défiscaliser. «Les camions pelleteuses ne sont pas illimités outre-mer», souligne Mélanie Kabla-Tapia, directrice commerciale d’Ecofip, autre spécialiste du Girardin. J. C.

Est-ce le moment de vendre son bien à Paris?

Notaires et agents le reconnaissent: le temps des envolées des prix immobiliers à Paris est révolu. Place à un ralentissement voire à une légère baisse selon les quartiers. Mais que les propriétaires se rassurent: aucun krach n’est à prévoir. «Les prix sont résistants et ne chuteront pas de 10 à 15% par an, mais sans doute autour de 2,5% en moyenne pendant deux à trois ans», affirme Me Thierry Delesalle, notaire parisien. Mais tous les biens ne seront pas logés à la même enseigne. «Les négociations concernent surtout les appartements de 5 pièces et plus. Elles sont rares pour les autres surtout si votre bien est sans défaut», poursuit-il.

Suffisant pour envisager de vendre son patrimoine? «Si vous n’avez pas la possibilité de différer votre projet dans les deux ans, je vous conseille de vendre surtout si vous habitez à la périphérie de Paris où les prix commencent à baisser», explique Philippe Buyens, directeur général de Capifrance. C’est ce qu’ont fait plusieurs ménages qui, désireux d’acheter plus grand, se sont mis au vert à une trentaine de minutes de la capitale.

Pour les autres, la patience voire l’abstention reste de mise. «L’immobilier parisien reste très recherché et très liquide. Les investisseurs patrimoniaux restent attachés à l’immobilier pour loger leurs enfants, préparer la retraite ou disposer d’un pied-à-terre pour l’avenir», souligne Yann Jéhanno, président de Laforêt, qui rappelle aussi que «Paris est une capitale dont le rayonnement dépasse l’Hexagone». Une fois que la Covid-19 sera maîtrisée, les acquéreurs étrangers pourront faire leur retour. Et ainsi faire grimper à nouveau les prix, surtout s’ils reviennent en masse. G. E.

Peut-on encore investir dans les villes moyennes?

Souvent délaissées voire moquées face aux locomotives que sont les grandes métropoles régionales, les villes moyennes sont revenues en grâce ces derniers temps. Lancé avant la crise sanitaire, le mouvement n’a fait que s’amplifier avec la Covid et surtout le confinement. Jamais les envies de maison, de verdure et de surface supplémentaire n’avaient été aussi fortes. Et comme dans le même temps les prix immobiliers de villes telles que Bordeaux, Nantes ou Lyon se sont envolés, il devenait urgent pour bon nombre de ménages de trouver d’autres points de chute.

Dans ces conditions, des villes de taille plus modeste présentant un bon niveau de services et de transports avec des prix plus doux n’ont pas tardé à faire le plein. Déclenchant, au passage, un premier mouvement de hausse des tarifs. Dès septembre dernier, le site d’évaluation MeilleursAgents prévenait que «les grandes villes qui tiraient le marché ces dernières années vont caler». Et par un effet de vases communicants, des marchés plus calmes tels qu’ Angers, Le Mans ou Orléans ont repris des couleurs.

Le site d’évaluation MeilleursAgents prévenait en septembre dernier que «les grandes villes qui tiraient le marché ces dernières années vont caler». ADOBESTOCK

Est-il pour autant déjà trop tard pour investir dans ces villes secondaires? «Non, souligne Karl Toussaint du Wast, fondateur du cabinet de conseil en gestion de patrimoine Netinvestissement. Le pari à plus long terme à faire dans ces villes réside dans leur potentiel de plus-value. Il ne faut pas rester focalisé sur le seul rendement.» Selon lui, des villes de 100.000 à 150.000 habitants telles que Tours, Orléans, Angers voire de taille plus petite, comme Chartres, laissent espérer des rendements bruts de 6% et surtout ces fameuses plus-values latentes, après avoir connu très peu de hausses ces dernières années.

Mais il faut évidemment savoir se montrer sélectif. Les bonnes candidates doivent cumuler une bonne desserte en transports, un bassin d’emploi solide et un flux migratoire positif qui atteste de leur capacité à attirer. Et, à défaut de ces villes moyennes, il reste aussi la possibilité de miser sur les périphéries, ces villes de première couronne comme Saint-Herblain pour Nantes ou encore Pessac et Mérignac pour Bordeaux, qui drainent une population non négligeable qui ne peut plus ou ne veut plus suivre l’envolée des prix ou le manque de calme des villes centres. J.-B. L.

Comment protéger sa résidence secondaire des squats?

Les squats se sont multipliés ces dernières semaines. La plupart visaient des résidences secondaires qui, par définition, sont moins occupées par leurs propriétaires que les résidences principales. À chaque fois, c’est un vrai traumatisme pour eux. «C’est une angoisse permanente, j’ai le sentiment d’avoir été abandonnée par les pouvoirs publics et d’avoir été considérée comme une nantie égoïste. Sans compter le temps perdu en démarches administratives», témoigne Emmanuelle Iches, qui a pu récupérer son bien squatté mais avec plus de 10.000 euros de travaux à réaliser…

Pourtant, une solution bien connue des Français pourrait les protéger de ces squats: l’alarme. Pratique contre les cambriolages, elle peut aussi être grandement utile contre les squatteurs. Dans les deux cas, la procédure est la même. Une fois l’intrusion détectée, les forces de police sont contactées et peuvent intervenir. «Les Français n’y songent pas car ils pensent que leurs voisins les préviendront ou que cela n’arrive qu’aux autres», explique Alexandre Fourmond, directeur marketing d’EPS. Sans doute aussi à cause du prix? «Comptez entre 30 et 40 € par mois en moyenne», précise-t-il. Mais il semble que les dernières affaires de squats les aient fait changer d’avis. «Nos ventes d’alarmes pour les résidences secondaires ont augmenté de 30% en 2020 sur un an», souligne Olivier Horps, directeur marketing de Verisure. Pour compléter son dispositif, la société de télésurveillance va lancer des caméras de sécurité haute définition qui envoient une séquence vidéo permettant aux propriétaires de garder un œil sur leur logement à tout moment. G. E.

Faut-il se détourner des locations Airbnb?

Il y avait déjà la législation de plus en plus précise et tatillonne. Les contrôles en hausse et l’effondrement des visites touristiques des étrangers suite à la crise sanitaire sont encore venus noircir le tableau. Bon nombre d’investisseurs immobiliers ont alors compris qu’à côté de la location meublée de très courte durée, de type Airbnb, ils peuvent opter aussi pour la location meublée «traditionnelle» voire la location nue. Certes, les rendements théoriques sont plus faibles mais d’autres paramètres sont à prendre en compte.

«Après le premier confinement, un certain nombre de propriétaires de meublés touristiques se sont tournés vers les meublés traditionnels, souligne Alexis Alban, directeur général adjoint de Lodgis, spécialiste de la location meublée. Ils ont vu que cette activité avait de nombreuses contraintes entre rotation importante, frais de gestion, dégradation accélérée et un taux d’occupation difficile à mener au-delà de 60 à 70%.» Selon lui, la location Airbnb va se recentrer vers deux extrêmes: d’un côté, la location de sa résidence principale durant les quelques semaines où on ne l’occupe pas (le modèle d’origine d’Airbnb) et de l’autre, un modèle très professionnel avec des multipropriétaires gérant des biens classés en surfaces commerciales.

La pure location touristique est devenue moins attractive. ADOBESTOCK

La location meublée traditionnelle ne manque d’ailleurs pas d’atouts: elle est souple sur la durée (bail d’un an, bail mobilité ou bail étudiant) et dispose d’une fiscalité avantageuse. Mais il ne faut pas croire pour autant que cela fonctionne sans effort. «Il y a de belles perspectives d’augmentation de la demande de location meublée, souligne Alexis Alban, mais, pour le moment, il y a eu une explosion de l’offre. Nous incitons donc les propriétaires à baisser les loyers (Lodgis a noté une baisse de près de 3% en 2020 pour les meublés parisiens) et à remettre leur bien à niveau aussi bien pour la déco que pour l’équipement.» Et ceux qui veulent le meilleur des deux mondes pourront retenir le conseil de Nicolas Gay, fondateur de l’agence immobilière en ligne Welmo. «La pure location touristique a beaucoup perdu de son attrait, explique-t-il. Le plus rentable, c’est d’opter pour des petites surfaces destinées aux étudiants. Vous les louez avec un bail étudiant du 15 septembre au 15 juin et vous basculez ensuite en location touristique sur la période estivale.» J.-B. L.

La fiscalité immobilière va-t-elle s’envoler?

L’État devra rembourser sa dette liée à la crise sanitaire. Ce qui risque de mettre à mal la compensation de la suppression de la taxe d’habitation promise par le gouvernement. Et ainsi obliger les collectivités locales à réclamer une hausse des droits de mutation ou de la taxe foncière pour compenser les pertes liées à la crise sanitaire. «La menace d’une hausse de la fiscalité immobilière est réelle», affirme Henry Buzy-Cazaux, spécialiste de l’immobilier depuis près de trente ans. La petite musique d’un impôt de solidarité payé par les plus riches se fait également de plus en plus entendre dans le débat public. L’idée de taxer les plus-values des résidences principales, sortie de la bouche d’Emmanuel Macron il y a tout juste deux ans, resurgit. «Cette exonération est moralement contestable car les propriétaires n’ont pas de mérite à ce que la valeur de leur bien ait autant augmenté. C’est souvent l’attractivité des villes qui fait grimper les prix», ajoute Henry Buzy-Cazaux.

De quoi faire hurler les propriétaires d’un pays champion du monde de la fiscalité immobilière. «L’histoire récente nous a montré que le gouvernement n’hésite pas à taxer l’immobilier, en cas de crise. Nous avons atteint un sommet. L’immobilier est plus facile à taxer car il n’est pas délocalisable», déplore Pierre Hautus, directeur général de l’Union nationale des propriétaires immobiliers, qui concède toutefois que «nous n’avons pas besoin d’une France de propriétaires, mais d’investisseurs mieux structurés et de plus grande taille». À un peu plus d’un an de l’élection présidentielle, le risque n’est-il pas trop grand de rompre une promesse que le gouvernement n’a cessé de clamer à cor et à cri? À Bercy, l’entourage de Bruno Le Maire l’assure: «Nous sommes contre toute hausse d’impôts.» G. E.

Le viager, un bon placement?

Vous avez un accès au crédit limité et vous souhaitez acheter un logement? Le viager est peut-être fait pour vous. Le principe? Il s’agit d’acheter un appartement ou une maison pour une fraction de son prix, et de verser tous les mois au vendeur, qui reste occupant, une rente jusqu’à son décès. Parier sur la mort de quelqu’un vous effraie? «Il s’agit d’un achat gagnant-gagnant. L’acheteur profite d’une décote, mais le vendeur y gagne en confort de vie pour ses vieux jours», rappelle Sophie Richard, à la tête du réseau d’agences Viagimmo.

Le viager ne se limite pas à un prix réduit, la fiscalité aussi est avantageuse. ADOBESTOCK

Premier avantage, le viager permet d’acheter moins cher, et dans certains cas de se passer de crédit. Un 3-pièces de 350.000 € occupé par une dame de 71 ans se négociera 50.000 € et 550 € de rente mensuelle selon Viagimmo. Le prix global dépend de la durée de vie de l’occupant, le crédirentier. Dans ce cas précis, si cette dame vit jusqu’à 80 ans, le logement coûtera au total 112.000 €, si elle vit jusqu’à 90 ans, 188.000 €. Mais, surtout, le viager ne se limite pas à un prix réduit. La fiscalité aussi est avantageuse. Au moment de l’achat, les droits de mutation ne sont calculés que sur la valeur du bouquet. Et le logement s’il est occupé n’entre que partiellement dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. J. C.

Faut-il investir dans les parkings?

Pour les budgets serrés, l’achat de parkings a de sacrés atouts. Une place de stationnement coûte en moyenne entre 15.000 et 20. 000 € – mais parfois bien au-delà à Paris, et pour un box fermé, près du double. «On trouve tous les prix et ce marché est actif un peu partout dans les métropoles», souligne Éric Allouche, à la tête du réseau Era France. Ce placement peut rapporter gros, de 4 à 6% en centre-ville, et jusqu’à 10% en périphérie. Mais les rendements, même généreux, ne font pas tout. Le risque locatif est quasi nul. La location est régie par le code civil. Des baux très simples, d’une durée d’un mois renouvelable avec résiliation au bout de quinze jours en cas d’impayé. «Quelqu’un qui investit toutes ses économies et a besoin de revenus ne veut pas prendre le risque d’être confronté à un impayé qui dure comme ce peut être le cas en habitation», indique Charles Gérard, fondateur de MonsieurParking.com. Et que ceux qui craignent des changements incessants de locataires se rassurent. La rotation n’est pas si élevée: deux ans en moyenne pour une place de stationnement et quatre ans pour un box, selon MonsieurParking.com. Encore un bon point. J. C.